Ordenanza Nº962
Establece pautas para la aprobación de loteos.
IMPRIMIREstablece pautas para la aprobación de loteos.
Ordenanza Nº962
EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE
DE LA MUNICIPALIDAD DE NOGOYA
SANCIONA CON FUERZA DE
ORDENANZA
Artículo 1º.- Se entiende por loteos el simple fraccionamiento en parcelas de manzanas, quintas o chacras, incluyendo lotes, calles y zonas reservadas a plazas. Por Urbanización se entiende cuando dicho loteo cuenta con agua, luz y mejoramiento de calzadas y determina la conformación de nuevos núcleos urbanos o suburbanos, la ampliación o modificación de los ya existentes.
Todo fraccionamiento que se encuentre comprendido en los conceptos desarrollados en el párrafo anterior, deberá contar con la provisión de la infraestructura de servicios básicos.
Para proceder a un loteo o urbanización será imprescindible la presentación de planos del mismo.
Artículo 2º.- La aprobación de los planos de subdivisión correspondientes se supeditará a la certificación de las obras realizadas y exigidas, la que será extendida por los organismos oficiales competentes. Los propietarios de loteos o urbanizaciones tendrán a su cargo los costos y responsabilidad de dotar a los inmuebles objeto del fraccionamiento o urbanización, de los servicios básicos que se enumeran en el artículo siguiente.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior y en la presente, no constituirá un requisito imprescindible para la aprobación de los loteos o fraccionamientos la existencia de los servicios básicos en zonas ubicadas fuera de la planta urbana. Una vez que la zona quede comprendida o se ubique en zona de acceso o de influencia de los servicios básicos, seguirá siendo obligación del empresario desarrollista o de los propietarios dotar a los inmuebles de los servicios, y soportar los costos de las obras.
Artículo 3º.- Se entiende por servicios básicos a los efectos indicados en la presente Ordenanza: Tendido de energía eléctrica, provisión de agua potable y su red de distribución, afirmado de calles y cota de nivel de suelo que asegure el escurrimiento gravitatorio de aguas pluviales. En zona de influencia de la red de cloacas que permita su utilización por gravedad, también será exigible dicho servicio.
Artículo 4º.-En los loteos y fraccionamientos será obligatoria la construcción de una calzada de ripio o broza, no menor de quince (15) centímetros de espesor compactado, siendo los propietarios o solicitantes los obligados a la provisión de los mismos. Los propietarios de loteos o urbanizaciones, deberán abrir las calles y colocar las alcantarillas necesarias en las mismas, y en los cruces sobre rutas nacionales, provinciales o calles existentes en el municipio.
El total de espacios verdes de los loteos o urbanizaciones, sin incluir las calles, destinados a plazas, parcelas para escuelas u otros edificios públicos, no serán inferiores al quince por ciento (15%) de la superficie que se fraccione, cuando la misma no supere la hectárea. Dicho porcentaje será disminuido hasta un diez por ciento (10%) a criterio del Departamento Ejecutivo si la superficie a lotear o urbanizar superare la hectárea. En dichos casos deberá donarse el predio o parcela, pudiendo ser uno o varios, a favor de la Municipalidad debiéndose autorizar la escritura pública y confeccionarse los planos, siendo a cargo de la Municipalidad únicamente los gastos y honorarios de escrituración.
Artículo 5°.- Las calles que se tracen en el fraccionamiento propuesto deberán responder a las exigencias de los incisos siguientes:
a) El trazado de las vías públicas se proyectará prolongando las avenidas, calles y pasajes del trazado oficial y los anchos mínimos serán los existentes en cada caso y no menor a veinte (20) metros, sin perjuicio a que el Departamento Ejecutivo evalúe la posibilidad de autorizarlas por vía de excepción, cuando las mismas no puedan respetar la continuidad o el ancho exigido y con el objetivo de evitar situaciones más gravosas para el titular y los titulares de predios linderos afectados por las mismas.
b) A los fraccionamientos afectados por vías férreas, arroyos y rutas principales, se les exigirá el trazado de calles colectoras (a ambos lados) con un ancho mínimo de veinticinco (25) metros.
Artículo 6°.-Será responsabilidad del Departamento Ejecutivo, la determinación de qué vías deben ser avenidas, calles principales secundarias, resolución que deberá estar debidamente fundada en un dictamen técnico profesional de la Secretaría de Obras y Servicios Públicos.
Artículo 7°.- Las manzanas deberán ser preferentemente de forma cuadrada ó rectangular, pudiéndose aceptar cualquier otra, justificada por el trazado, orientación o por la topografía del terreno.
La medida del lado mayor no podrá exceder los cien (100) metros, a menos que accidentes topográficos u otra causa justifiquen una longitud mayor. El lado menor de las manzanas no podrá tener menos de sesenta (60) metros y deberá permitir dos hileras de lotes con la profundidad adecuada para la zona. La mayor longitud de la manzana dará frente a las calles principales.
Artículo 8º.- Toda nueva subdivisión del suelo deberá ajustarse a las siguientes dimensiones mínimas que se estiman para tres (3) sectores de la ciudad comprendidos dentro de la zona urbana y sub-urbana, a saber:
La zona declarada de “Sector 1" se encuentra dentro de los límites de las calles: Boulevard Mitre, Islas del Ibicuy, Boulevard Eva Perón, Ruta Nacional N°12, Tomás de Rocamora, República de Entre Ríos, República del Líbano, Mantegazza, Boulevard M. M. de Güemes, cortada Falucho, Arturo Illia, Ruta Provincial N°26, Ejercito Argentino, Avellaneda, Boulevard Alberdi, Paraná, 1º de Mayo (continuación de A. Palacios), Avenida Vivanco, Boulevard Alberdi, Boulevard Mitre (prolongación). Los lotes ubicados en esta zona deberán cumplimentar las siguientes medidas mínimas:
– Ancho de frente 10 metros por 30 metros de fondo.
– Superficie 300 m2.
– La Secretaría de Obras y Servicios Públicos podrá resolver la aprobación de los casos especiales que no encuadren en los parámetros anteriores siempre que se justifique que el proyecto será de conveniencia para la ciudad.
Se promueve el “Sector 2”, delimitado por Boulevard Alberdi, Boulevard Avellaneda, Boulevard Ejército Argentino, Ruta Provincial N° 26, 1º de Mayo (continuación de A. Palacios) y Paraná. El sector comprendido entre calle Boulevard. M. M. de Güemes, Mantegazza, República del Líbano, República de Entre Ríos, Ruta Provincial Nº26, Arturo Illia, y cortada Falucho. Los lotes ubicados en esta zona deberán cumplimentar las siguientes medidas mínimas:
– Ancho de frente mínimo: 15 metros;
– Superficie mínima 600 m2.;
– Edificación no permitida: No se permitirá la construcción de viviendas de uso colectivo;
– No se admite subdivisiones con parcelas internas;
– No se permiten muros medianeros entre unidades habitables;
– Se promueve edificación exenta de medianeras;
– Retiro de frente mínimo: 7,50 metros;
El “Sector 3”, potencial para “quintas”, se encuentra ubicado fuera de la circunscripción de las calles detalladas anteriormente:
– Ancho de frente mínimo 20 metros;
– Superficie mínima: 1.000 m2.;
– Edificación no permitida: No se permitirá la construcción de viviendas de uso colectivo;
– No se admiten subdivisiones con parcelas internas;
– No se permiten muros medianeros entre unidades habitables;
– Se promueve edificaciónexenta de medianeras;
– Retiro de frente mínimo: 7,50 metros;
Artículo 9°.- En la zona declarada Sector 1 y 2, se autorizará la división de dos lotes pudiendo uno de ellos tener menos de 10 metros por 25 metros, cuando sea para ampliar un predio vecino, debiendo el resto cumplir las previsiones del Código de Edificación Urbana vigente. Se admiten subdivisiones con parcelas internas que tengan salida a la vía pública a través de un pasillo, que podrá ser de titularidad y uso exclusivo de uno de los propietarios o constituido a través de una servidumbre de paso. El lado menor de las parcelas resultantes no podrá ser inferior a 7 metros debiéndose respetar la superficie mínima de 100 m2. excluida la superficie del pasillo. El pasillo deberá constar en el plano de mensura y en la escritura traslativa de dominio. El pasillo de acceso a los lotes internos tendrá el ancho mínimo libre de 2,00 metros.
Artículo 10º.- Todo lote resultante de la subdivisión de una fracción existente, debe tener acceso directo a la vía pública (calle).
Artículo 11º.- Cada parcela deberá contar, en forma independiente, con los servicios de agua potable, desagües cloacales y energía eléctrica.
Artículo 12º.- Toda parcela objeto de un loteo o fraccionamiento deberá permitir que los desagües pluviales domiciliarios se realicen en forma independiente con conexiones directas al exterior o las redes de drenaje público y que no se requiera como condición esencial derecho real de servidumbre para poder realizarlos.
Artículo 13º.- Las tolerancias para las dimensiones de lotes serán de hasta el diez por ciento (10%) en menos, para el frente o la superficie total.
Artículo 14º.- La línea divisoria de los lotes deberá preferentemente formar con la línea Municipal (L.M.) un ángulo de noventa grados (90º), permitiéndose una variación, en más o en menos de hasta cinco grados (5º).
Artículo 15º.- En casos especiales por lo menos un lado será normal a su frente y el contrafrente, y no menor de siete (7) metros. Solo se admitirán lotes en forma triangular, en casos excepcionales y debidamente fundados.
Artículo 16º.- Las dimensiones enunciadas y exigidas en la presente no serán aplicables a las parcelas que sean destinadas a planes sociales o a la construcción de viviendas de interés social con fondos otorgados o administrados por organismos públicos Nacionales, Provinciales o Municipales.
Artículo 17º.-La Secretaría de Obras y Servicios Públicos resolverá sobre la factibilidad o no del fraccionamiento. Podrá asimismo, requerir dictámenes a entidades provinciales o nacionales. Para ello, tendrá en cuenta lo siguiente:
a) Que el área propuesta a urbanizar, ampliar o fraccionar esté comprendida dentro de los sectores enunciados en el artículo octavo (8°) de la presente, y que tenga criterio de planeamiento territorial y ambiental, como también se cumplimente con el desarrollo urbano;
b) Que la zona disponga de factibilidad y fuera posible la conexión a los servicios de: agua potable, energía eléctrica, alumbrado público, cloaca y acceso permanente a la red vial pavimentada o enripiada;
c) Que la zona a fraccionar no sea inundable, anegadiza o se considere con riesgo ambiental, para los usos permitidos en la misma;
d) Que el aprovisionamiento, mantenimiento de los servicios públicos y/o apertura de calles, no implique altos costos o se entienda que no haga al interés público;
e) Que en la zona o área a urbanizar, ampliar o fraccionar existan altos índices de lotes fraccionados y baldíos;
Cuando no sea posible otorgar la factibilidad del proyecto, la oficina correspondiente se expedirá mediante resolución fundada.
La resolución denegatoria será apelable ante el Presidente Municipal, y en caso de denegatoria del recurso de apelación, se considerará agotada la vía administrativa, pudiendo recurrir el interesado ante el Poder Judicial.
Artículo 18º.- Las parcelas de loteos o urbanizaciones proyectadas, que limiten o crucen rutas provinciales o nacionales, no podrán tener salidas directas a dichas carreteras, si no mediante calles paralelas a la zona del camino, colectoras de veinticinco (25) metros de ancho, siendo las salidas a las rutas cada trescientos (300) metros como mínimo. Estando a cargo de los solicitantes la realización de las mismas.
Artículo 19º.-Ninguna dependencia municipal, dará trámite a petición alguna de empresas, sociedades, cooperativas, o cualquier otro tipo de organización individual o societaria, que se disponga a operar en la venta de inmuebles en lotes, mediante pago en cuotas o cualquier otro sistema de ahorro previo, círculos de adquirentes, u otras formas de financiación colectiva, si previamente no ha acreditado su condición jurídica de tal, mediante la presentación de los siguientes recaudos:
a) Contrato social y sus modificaciones, debidamente registrados ante la autoridad que corresponda. Si se tratara de sociedades de ahorro y préstamo, se exigirá además, la autorización para operar como tal; b) Nómina de la totalidad de sus socios integrantes; c) Lista completa del Directorio, Consejo Directivo, Socios Gerentes o Administradores con sus respectivos domicilios actuales y número de documento. Si se tratare de una sociedad de hecho, se requerirá la firma autenticada de todos sus integrantes; d) Copia de los dos últimos balances, certificados por Contador Público y visado del Colegio respectivo; e) Título de propiedad del inmueble que se proponen vender o lotear; f) Dos referencias comerciales y dos bancarias; g) Domicilio constituido en ésta ciudad; h) Datos completos de las personas facultadas para representar a la peticionante y en su caso, poderes ante escribano público de los que surge el mandato.
Artículo 20º.- Los interesados, propietarios o solicitantes, que pretendan efectuar un loteo o fraccionamiento en el marco de la presente deberán adjuntar la siguiente documentación para el inicio del trámite de aprobación de los mismos: a) Fotocopia de D.N.I. si es persona física y constancia de monotributo o las dos últimas declaraciones juradas de ganancias; si es persona jurídica lo dispuesto en el artículo 19º de la presente; b) Fotocopia certificada del título de propiedad; c) Informe de dominio e inhibición; d) Libre Deuda Municipal de Tasas, Servicios, Comercio, Industria, Higiene y Sanidad; e) Libre deuda extendido por la A.T.E.R (Administradora Tributaria de Entre Ríos); f) Proyecto de subdivisión de parcelas, calles, espacios verdes, etcétera, suscripto por Agrimensor; g) Fotocopia de Plano de Mensura actual debidamente certificada; h) Dictamen de factibilidad de zona para urbanización o loteo elaborado y suscripto por profesional competente en la materia; i) Detalle de obras a efectuar para la provisión de servicios exigidos para la aprobación, con los montos de las mismas, y proyecto de realización y ejecución con determinación de los plazos y forma de ejecución; j) CUIT o CUIL de la/s persona/s física/s o jurídica/s que solicita/n la aprobación.
Artículo 21º.- Toda publicidad que se realizare destinada a ofrecer lotes, manzanas, chacras o quintas, en venta o permuta –y mediante subdivisión de dichas fracciones-, deberá especificar la existencia de la correspondiente aprobación municipal de fraccionamiento.
Artículo 22º.- A los fines de dar cumplimiento a las previsiones del artículo precedente, en la publicidad que por cualquier medio se efectuare, se deberá consignar la leyenda: “Con aprobación Municipal” y el número de la Resolución o Decreto.
Artículo 23º.- En los casos que la publicidad se efectuare mediante carteles o similares, emplazados en lugares a la vista del público en general, y los mismos no especificaren lo determinado en los artículos precedentes o lo hicieren en forma defectuosa, la autoridad de aplicación intimará al oferente y/o titular del inmueble, al retiro de dicha publicidad, bajo el apercibimiento de retirarla de oficio, todo ello, sin perjuicio de las sanciones previstas en el Código de Faltas y sus normas complementarias.
Artículo 24º.- En los casos que la publicidad se efectuare por medio de la prensa oral, escrita o televisiva, y no se diere cumplimiento en la misma a las previsiones de la presente Ordenanza, la autoridad de aplicación intimará al titular u oferente a dar cumplimiento a la normativa de la presente en plazo que no exceda de cuarenta y ocho (48) horas, bajo apercibimiento de hacer pasible al infractor de las sanciones previstas por el Código de Faltas y sus normas complementarias.
Artículo 25º.- En los casos en que se comprobare la infracción de las normas de esta Ordenanza, se adicionará a la sanción que corresponda, una multa equivalente al costo de la construcción de tres metros cuadrados conforme a los costos publicados por el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Entre Ríos al momento de efectuarse la comprobación de la falta. Dicha multa será a cargo exclusivo del titular del loteo y por ningún motivo podrá ser trasladada a los adquirentes ni prorrateada. Se operará también la suspensión inmediata de todo trámite referente al loteo en infracción, hasta tanto se acredite haber notificado a la totalidad de los adquirentes de la sanción impuesta; se acredite haber cumplido con los requisitos faltantes y efectivizada la sanción de referencia. La notificación a los adquirentes se efectuará por medio de edicto a publicarse en un diario local.
Artículo 26º.- La Secretaría de Obras Públicas y Servicios Públicos, y sus dependencias afines, serán la autoridad de aplicación de la presente, y podrán dictaminar sobre el tipo de edificación para cada calle en especial, de acuerdo a normas técnicas de construcción, como así también, dictaminar sobre toda aquellos aspectos de relevancia para la realización del loteo o urbanización.
Artículo 27º.- Comuníquese la presente con copia a los Colegios y Delegaciones Locales de Arquitectos, Maestros Mayor de Obras, Escribanos, Abogados, Ingenieros Civiles, Ingenieros Agrónomos, Contadores, Juzgados Civiles y Comerciales, Dependencias Municipales de Catastro, Obras Privadas y Obras Sanitarias.
Artículo 28°.- De forma.-
Nogoyá, Sala de Sesiones, 27 de septiembre de 2.012.-
Aprobado por mayoría en general y particular